Quando a casa vira carteira: Brett Christophers e o direito à moradia que só existe no papel

Maricarmen tinha 87 anos e havia passado 70 deles no mesmo apartamento do bairro de Retiro, em Madri, alugado em 1956 por um contrato assinado pelo pai. Na manhã de 23 de setembro, depois de uma noite em que centenas de pessoas acamparam diante do prédio para tentar impedir a ação, a comissão judicial executou o despejo em favor da Urbagestión, empresa de investimento imobiliário que havia comprado o imóvel. Segundo o Infobae, ela nunca deixou de pagar o aluguel, e a proprietária recusou tanto um aluguel social quanto a oferta de um terceiro disposto a pagar a renda.² O jornal basco Deia registrou que ela deixou a casa de ambulancia.³

O caso virou símbolo da crise habitacional espanhola e serviu de gancho para uma entrevista que o geógrafo econômico britânico Brett Christophers, pesquisador do Instituto de Pesquisa Habitacional e Urbana da Universidade de Uppsala, na Suécia, concedeu ao jornalista Lluís Pellicer, do El País, publicada nesta quinta-feira.¹ A tese central é direta: nas economias capitalistas contemporâneas, a moradia deixou de ser tratada como necessidade a ser garantida e passou a ser tratada, antes de tudo, como ativo a ser rentabilizado. O despejo de Madri seria um caso extremo de uma dinâmica que, para ele, já é estrutural.

Do valor de uso ao valor de mercado

Christophers não é um comentarista ocasional do tema. Autor de Rentier Capitalism (Verso, 2020) e de Our Lives in Their Portfolios (Verso, 2023), lançado em espanhol em 2025 como Nuestras vidas en sus carteras de inversión, ele vem documentando como gestoras de ativos passaram a controlar infraestruturas da vida cotidiana: moradia, água, energia, rodovias, ferrovias, hospitais.¹³ Na entrevista ao El País, ele sustenta que, quanto mais o valor de mercado de um imóvel se sobrepõe ao seu valor de uso, mais prováveis se tornam situações como a de Maricarmen.¹

A distinção é antiga na economia política, mas ganha contornos práticos quando o proprietário é um veículo financeiro. Um contrato de renda antiga, firmado há sete décadas e com aluguel baixo, é para a moradora a própria condição de existência no bairro. Para um investidor, é um ativo subprecificado cujo potencial só se realiza com a saída do inquilino, seja para reajustar o aluguel, seja para vender o imóvel livre. A Sindicato de Inquilinas de Madrid relatou que o aluguel proposto após a compra chegou a 1.650 euros mensais, valor acima da pensão da moradora.⁴

Christophers chama atenção para um ponto jurídico que interessa diretamente ao leitor brasileiro. A Espanha consagra o direito à moradia digna em sua Constituição, mas, para ele, um direito que não é garantido na prática não opera como direito. A formulação que dá título à entrevista resume o argumento:

“Existe o direito de comprar uma moradia, mas não à moradia.”Brett Christophers, em entrevista a Lluís Pellicer, El País (tradução livre)

A cadeia do dinheiro: de Massachusetts a Madri

A parte mais didática da entrevista trata da escala e da origem do capital. Segundo Christophers, o que mudou a partir dos anos 1980 e 1990, no rastro das agendas de privatização associadas a Margaret Thatcher e Ronald Reagan, foi que gestoras que antes alocavam recursos em ações e títulos passaram a comprar imóveis e infraestrutura essencial, adquirindo com isso o poder de definir quem usa esses bens e a que preço. Ele estima que o volume administrado por essas gestoras saltou de cerca de 1 trilhão de dólares, quatro décadas atrás, para mais de 100 trilhões hoje.¹

O pesquisador também desmonta uma defesa recorrente do setor, a de que esses fundos administram a aposentadoria de trabalhadores comuns. A imagem do professor ou do bombeiro de Massachusetts cuja previdência acaba aplicada num prédio de Madri é real, admite, mas a cadeia tem tantos elos que o poupador não sabe de onde vem seu rendimento. E a participação desses trabalhadores costuma ser minoritária: num fundo hipotético de 1 bilhão, apenas uma fatia pequena viria de planos de previdência de assalariados, enquanto o grosso sairia de patrimônios elevados e de fundos soberanos. Na leitura de Christophers, os gestores funcionam como guardiões da riqueza de quem já a possui e, por isso, reproduzem e ampliam a desigualdade urbana.¹

A resposta espanhola e seus limites

A pressão política produzida pelo caso foi rápida. Em 29 de setembro, o Conselho de Ministros aprovou dois decretos-lei sobre habitação, divididos para facilitar a convalidação no Congresso. Segundo o elDiario.es, o primeiro, já publicado no Boletín Oficial del Estado, amplia até 2030 a proteção contra despejos de pessoas vulneráveis, regula aluguéis de temporada e de quartos, restringe até 2028 a compra de moradias pelos chamados fundos abutre e prorroga por dois anos contratos que vencem antes do fim de 2028. O segundo, que prevê a renovação automática dos contratos de aluguel, foi enviado ao Congresso.⁵ O elEconomista acrescenta a redução do IVA para 4% na construção de moradia pública e mudanças na tributação das Socimis, as sociedades imobiliárias listadas, para orientá-las ao aluguel acessível.⁶

Christophers, porém, relativiza o alcance de uma proibição dirigida a um tipo específico de comprador. Na entrevista, observa que a medida contra os fundos acabou suavizada durante a negociação e que, mesmo na versão mais dura, ela atacaria apenas as arestas mais agressivas do problema. Outros tipos de investidor adotam práticas semelhantes, como mostra o próprio caso de Maricarmen. O núcleo da questão, segundo ele, é a combinação de mercantilização extrema da moradia com um Estado que não oferece alternativa relevante ao mercado nem o regula de forma eficaz.¹

E o Brasil? O aluguel no centro do déficit

A comparação com o Brasil começa pelo texto constitucional. Desde a Emenda Constitucional 26, de 2000, a moradia figura no artigo 6º da Constituição Federal entre os direitos sociais, ao lado de educação, saúde e trabalho.¹⁴ O diagnóstico de Christophers sobre a distância entre o direito escrito e o direito garantido se aplica aqui com intensidade própria.

Os números mais recentes da Fundação João Pinheiro, divulgados pelo Ministério das Cidades por meio da Agência Gov, indicam que o déficit habitacional caiu de 6,21 milhões de domicílios em 2022 para 5,97 milhões em 2023, o equivalente a 7,6% das moradias ocupadas, o menor patamar relativo da série.⁹ A composição do déficit, no entanto, revela uma mudança de natureza. O componente de maior peso já não é a habitação precária, e sim o ônus excessivo com aluguel, que atinge famílias de baixa renda que comprometem 30% ou mais da renda com o pagamento da locação. Esse componente respondeu por 61,3% do total, ou 3,66 milhões de domicílios, e o estado de São Paulo sozinho concentra 26,4% do déficit nacional, segundo o portal Portas.¹⁰

O dado conversa diretamente com a tese de Christophers. Num país onde o déficit é cada vez mais um problema de preço do aluguel, e não apenas de falta de teto, a forma como o estoque é precificado e por quem ele é controlado se torna variável central. Há ainda o paradoxo do estoque ocioso: o Censo 2022 contou 11,4 milhões de casas e apartamentos vazios no país, número quase duas vezes maior que o déficit, como destacou o conselheiro Dimas Ramalho em artigo publicado pelo TCE-SP.¹¹ Parte desses imóveis está em áreas sem demanda, mas a coexistência dos dois números indica que o problema brasileiro também é de distribuição e de acesso.

A financeirização residencial no Brasil, contudo, tem escala e formato diferentes dos espanhóis. Os fundos imobiliários listados na B3 reúnem hoje mais de 2 milhões de investidores pessoas físicas, segundo levantamentos de mercado,¹² mas a maior parte de seu patrimônio está em lajes corporativas, galpões logísticos, shoppings e títulos de crédito imobiliário. Fundos dedicados à renda com aluguel residencial existem desde o início da década, com foco em bairros de alta renda de São Paulo, como registrou a Exame, mas ainda são um nicho.¹⁵ No Brasil, a pressão financeira sobre a moradia popular passa menos pela compra de prédios inteiros por gestoras estrangeiras e mais pela dinâmica de valorização fundiária, pela informalidade e pelos conflitos de posse.

Esses conflitos têm dimensão expressiva. Um artigo acadêmico que sistematiza o mapeamento da Campanha Despejo Zero registra que, pelo levantamento de 2024, cerca de 1,3 milhão de pessoas viviam sob ameaça de despejo no país.¹⁶ A experiência da pandemia, quando o Supremo Tribunal Federal suspendeu remoções por meio da ADPF 828, mostrou que instrumentos de proteção temporária funcionam como freio, mas não substituem política habitacional permanente, um paralelo direto com o escudo social espanhol agora estendido até 2030.

O que a entrevista ensina sobre política pública

O trecho final da conversa é talvez o mais útil para quem formula políticas. Christophers lembra que a habitação mobiliza a sociedade espanhola há pelo menos 15 anos, talvez mais do que em qualquer outro país, e ainda assim casos como o de Maricarmen continuam acontecendo. Daí a recomendação de honestidade sobre o tamanho do desafio. Ele também considera improdutivo que movimentos de moradia se apresentem como plataformas anticapitalistas, porque isso afasta aliados potenciais e dilui objetivos concretos.¹

Para o debate brasileiro, a lição é dupla. De um lado, a queda do déficit absoluto não deve ser lida como solução, já que o componente que mais cresce é justamente o mais sensível à lógica de rentabilidade descrita por Christophers. De outro, o caso espanhol mostra que medidas focadas em um tipo de comprador têm efeito limitado se não vierem acompanhadas de parque público de locação, regulação de contratos e transparência sobre quem são os grandes proprietários. A pergunta que o despejo de Madri deixa para qualquer país com direito à moradia na Constituição é menos jurídica do que operacional: quem garante esse direito quando o imóvel pertence a uma carteira de investimentos?

Perguntas frequentes